BTW 6% afbraak en heropbouw: de spelregels

Het is eindelijk zover, de kogel is door de kerk! De regering besliste om de BTW van 6% op sloop en heropbouw van woningen uit te breiden naar het volledige Belgische grondgebied. Momenteel was deze BTW verlaging enkel van toepassing op 32 stedelijke gebieden. De uitbreiding naar het hele Belgische grondgebied is momenteel beperkt van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022.

1. Toepassingsgebied

De nieuwe tijdelijke maatregel betreft de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van één of meerdere woningen die beide op hetzelfde kadastraal perceel gelegen zijn. De factuurdatum van de werken bepaalt of de regel van toepassing is of niet. Er zal wel geprobeerd worden om misbruiken tegen te gaan. Daarom zal bij projecten waarvan een vergunning wordt aangevraagd vanaf 1 juli 2022, slechts 25% van het uitvoeringsbedrag aan 6% BTW kunnen gefactureerd worden, tenzij kan aangetoond worden dat een groter deel van de werken werd uitgevoerd voor 31 december 2022.

De voorwaarden leggen niet vast dat het gesloopte gebouw op zich een woning is, maar wel dat het ten minste een gebouw moet zijn met een significante omvang, die in verhouding moet staan tot de opgerichte woning.

De sloop moet in principe betrekking hebben op een volledig gebouw (woonhuis, loods, kantoorgebouw,…).

De afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beide op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beide zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden.

2. Voorwaarden

Er zijn vijf cumulatieve voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde BTW tarief, waarvan de laatste drie voorwaarden van administratieve aard zijn.

Ten eerste moet het gaan om handelingen aan een gebouw dat, op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, de enige woning is en hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt door de bouwheer, die er ook zijn domicilie moet nemen. Deze voorwaarde moet gedurende een periode van vijf jaar na de eerste ingebruikneming vervuld zijn.

De eigen woning is de woning die de bouwheer ofwel zelf betrekt ofwel, omwille van beroepsredenen, redenen van sociale aard of bouwwerkzaamheden niet daadwerkelijk kan betrekken. Wanneer een woning na heropbouw voor meer dan 50 % gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden, dan is de toepassing van het verlaagd BTW tarief uitgesloten. Maar wanneer de woning na heropbouw voor minder dan 50 % gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden, dan is het verlaagd BTW tarief van toepassing op het gehele gebouw, met inbegrip van het gedeelte voor beroepsdoeleinden.

Voor de bepaling van enige woning  wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer ingevolge een erfenis mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. Ook wordt geen rekening gehouden met een andere woning waar hij tijdens de bouwwerkzaamheden zijn domicilie heeft, indien hij uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van de nieuwe woning de andere woning heeft verkocht.

Ten tweede legt de maatregel een maximale totale bewoonbare oppervlakte op van 200m². Voor de berekening van die oppervlakte wordt uitgegaan van het vroegere statistisch formulier, dat nog steeds gebruikt wordt in de andere twee gewesten. Als uitgangspunt geldt dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. Hierbij worden als woonvertrekken beschouwd: keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. De vertrekken die voor een economische activiteit worden gebruikt, worden gelijkgesteld met woonvertrekken. Enkel woonvertrekken met een oppervlakte van minimaal 4m² en een minimumhoogte van 2m worden meegerekend. Gangen en trappenhallen worden niet meegerekend. Gemeenschappelijke verblijfsruimtes van co-housing projecten worden wel meegerekend en gedeeld worden door het aantal wooneenheden.

De derde voorwaarde is er één van administratieve aard. Om van het verlaagde BTW tarief gebruik te kunnen maken zal de bouwheer een attest moeten bezorgen aan de bevoegde administratie. Hierin zal de bouwheer moeten verklaren dat het gebouw na de werken de enige en hoofdzakelijk eigen woning zal zijn, dat hij er zijn domicilie zal nemen en dat het een bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200m². Er zal ook een afschrift van de omgevingsvergunning moeten bezorgd worden, evenals een afschrift van het aannemingscontract.

De vierde voorwaarde bepaalt het uiterlijke tijdstip. De factuurdatum moet ten laatste 31 december zijn na de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning. Hiermee wil men voorkomen dat men het tarief nog toepast op afwerkingswerkzaamheden ruim na de ingebruikname van de woning.

Daarnaast is er nog een vijfde voorwaarde van formele aard, die bepaalt wat er op de facturen vermeld dient te worden.

Bron: NAV

Zit u nog met een aantal vragen? Qubo beantwoord ze graag tijdens een vrijblijvend gesprek. Contacteer ons hier.